Ga door naar hoofdcontent
Artikelen‘Als projectontwikkelaar moet je van alle markten thuis zijn’

‘Als projectontwikkelaar moet je van alle markten thuis zijn’

Donderdag 15 februari 2018Afbeelding ‘Als projectontwikkelaar moet je van alle markten thuis zijn’

Maikel Foesenek werkt als senior projectontwikkelaar bij Maas-Jacobs in Zundert. Hij begon daar tien jaar geleden als medewerker vastgoed, vlak nadat hij de studie planologie en ruimtelijke ordening aan de NHTV in Breda had afgerond. In dit interview vertelt hij over zijn keuze voor projectontwikkeling, over binnenstedelijke herontwikkelingen en over de kwaliteiten van een planoloog die goed van pas komen in dit vak.

Deel I: Van planoloog naar projectontwikkelaar        

Je hoort niet vaak dat planologen aan de slag gaan als projectontwikkelaar. Hoe komt het dat jij dat bent geworden?
Dat klopt. Van mijn oud-studiegenoten is eigenlijk niemand ontwikkelaar geworden. Zij zijn veelal aan de slag gegaan bij adviesbureaus, woningcorporaties en gemeenten. Daar lag mijn hart toen niet. Ik heb een vlotte babbel, kleur vaak buiten de lijntjes en voelde dat ik daarom beter voor iets met een commerciëler tintje kon kiezen.

Wat is jouw takenpakket als projectontwikkelaar?
We zijn met tien man op de vastgoedafdeling, waaronder drie senior projectontwikkelaars. Wij drieën vullen elkaar perfect aan. Mijn takenpakket beslaat vooral de vroege fases van een project. Ik doe de acquisitie (aankoop) van gebouwen en gronden, dus ik ben altijd op zoek naar nieuwe projecten. Op het moment dat we iets interessants hebben gevonden – waarvan we denken dat het potentie heeft – dan duiken we daarop. We zoeken er meer over uit en kijken of het plan een kans van slagen heeft en of het haalbaar is. Ik ben medeverantwoordelijk voor het financiële vraagstuk, dus hoe je een project ‘rondgerekend’ krijgt. Mijn verantwoordelijkheid ligt ook in het sluiten van de contracten, in de breedste zin van het woord: contracten met de grondeigenaren, de woningkopers, de beleggers en de anterieure overeenkomsten met de gemeente bijvoorbeeld. En daarnaast ben ik betrokken bij alle RO-procedures, zoals het wijzigen van een bestemmingsplan van (bijvoorbeeld) kantoren/bedrijven naar woningen. Blijkt het project haalbaar, dan werken we het plan met een stedenbouwkundige uit tot een voorlopig ontwerp. Als het vervolgens technisch gaat worden, dus als de architect en constructeur ermee aan de slag moeten, dan neemt een van mijn collega-ontwikkelaars het over. Ik blijf natuurlijk wel op de achtergrond aanwezig. Ondertussen zoek ik weer naar nieuwe projecten.

Welke kwaliteiten heeft een planoloog die van pas komen in de projectontwikkeling?
Planologen zijn breed opgeleid. Als projectontwikkelaar moet je van alle markten thuis zijn, van alles wat weten: van politiek, van financiën, van de algehele marktsituatie, van stedenbouw – en ook nog een beetje creatief zijn. Het is daarom vreemd dat weinig planologen als projectontwikkelaar aan de slag gaan, want die zijn naar mijn idee perfect voor dit brede vak. Een planoloog kan goed ‘van boven’ naar een project kijken, naar het grotere gebied en de verschillende belangen, zoals leefbaarheid. Een planoloog kan goed schakelen tussen schaalniveaus en tussen thema’s en belangen.

”Als projectontwikkelaar moet je van alle markten thuis zijn,
van alles wat weten: van politiek, van financiën, van de marktsituatie,
van stedenbouw – en ook nog een beetje creatief zijn.”

Wat zou je mee willen geven aan de jonge geografen en planologen die dit lezen en ook de ambitie hebben om projectontwikkelaar te worden of die daarachter komen door dit verhaal?
Je bent als planoloog met de juiste commerciële inslag en de juiste mindset uitermate geschikt om projectontwikkelaar te worden. Daarvoor hoef je geen studie te doen waarbij ‘vastgoed’ in de titel zit. Als planoloog kun je echt heel veel. Ik zou er dus vooral voor gaan, net als ik dat heb gedaan.

Deel II: Transformatie van leegstaand vastgoed

Je werkt bij Maas-Jacobs, wat is dat voor bedrijf?
We zijn een risicodragend projectontwikkelaar uit het Brabantse Zundert met ook een eigen bouwbedrijf, gespecialiseerd in binnenstedelijke herontwikkeling. Inmiddels hebben we circa 175 man in dienst en zijn daarmee een serieuze partij in Brabant geworden. Daarbinnen hebben we weer twee subspecialismes: reguliere nieuwbouw (de tweekappers en de rijtjeswoningen waar de meeste Nederlanders in willen wonen) en transformatie en herbestemming van bestaand vastgoed. Dat laatste specialisme is ontstaan in de crisis, doordat veel bedrijven failliet gingen en onder andere gemeenten vastgoed moesten afstoten. Die (leegstaande) panden werden eigenlijk door niemand aangepakt. Nu is transformatie een veelgehoord begrip, maar wij zijn ons daar al in een heel vroeg stadium – zo’n zes jaar geleden – op gaan richten. Meestal gaat het bij onze transformaties om driekwart wonen en een kwart aan commerciële invulling van de plint (begane grond), maar andere samenstellingen komen ook voor.

In welke regio zijn jullie actief?
In Zuidwest-Nederland, maar op het moment vooral veel in de regio van Breda – een enorme groeistad. De stad is zelfs tot beste binnenstad uitgeroepen en heeft een enorme aantrekkingskracht.

Kun je wat meer uitweiden over een project in Breda dat jullie werkwijze goed weerspiegelt? 
Ja, dat is de Gasthuyspoort. Dat project is de laatste tijd ook veel in het nieuws geweest. De Gasthuyspoort is het voormalige gebouw van de sociale dienst van de gemeente Breda. Een enorm groot kantorencomplex, een van de lelijkste gebouwen van Breda. Dat heeft een jaar of tien leeggestaan en dat is uiteindelijk middels een tenderprocedure (een ‘prijsvraag’ waar projectontwikkelaars aan deel kunnen nemen om de grond te kopen) aan ons gegund. Als je het hebt over binnenstedelijk transformeren, dan is dit project wel een schoolvoorbeeld wat betreft uitdagingen en kansen bij herbestemming. Veel partijen wilden het pand slopen en er wat nieuws bouwen, maar wij hebben het getransformeerd naar een commerciële plint op de begane grond en daarboven appartementen, waarbij we de karakteristieken van het gebouw hebben behouden. Nu zitten er allemaal kleinere winkels, zoals een bakker, een ijssalon, een lunchroom en een kledingzaak. Daar ben ik erg trots op. We hebben hier onlangs ook de StiB award voor gewonnen.

Het ‘lelijkste kantoorgebouw’ van Breda, voordat het werd getransformeerd.
Het gebouw na de transformatie.
Situatie nu.
Situatie nu.
Situatie nu.
Situatie nu.

Deel III: Loopbaan

Wist je tijdens je studie al dat je deze kant op wilde?
Ik studeerde aan de NHTV in Breda, ‘planologie en ruimtelijke ordening’ heette dat toen. Ik heb na mijn afstuderen behoorlijk getwijfeld over wat ik moest doen met de studie. Daarbij kwam dat ik afstudeerde rond de tijd dat de crisis begon. Het duurde daarom een poosje voordat ik een baan vond. Toen heb ik ook wel bij gemeenten en adviesbureaus gesolliciteerd trouwens, maar de concurrentie was groot. Gelukkig ben ik uiteindelijk bij Maas-Jacobs terechtgekomen.

Wat was jouw eerste functie?
Ik begon er direct na de studie als medewerker vastgoed en ben inmiddels doorgegroeid tot senior projectontwikkelaar en toegetreden tot het managementteam.

”Het zijn de doorgroeimogelijkheden die ik kreeg
die me bij het bedrijf hebben gehouden.”


Je werkt inmiddels dus al tien jaar voor Maas-Jacobs. Dan ben je een behoorlijk trouwe werknemer, want tegenwoordig blijft bijna niemand zo lang op één plek. Hoe komt dat?
Ja, vooral jonge werknemers willen na verloop van tijd hun vleugels uitslaan en verder kijken. Alleen ben ik erachter gekomen dat wanneer je bij een bedrijf werkt dat zo actief en ondernemend is en zulke mooie projecten maakt, dat de jaren echt voorbijvliegen. Het zijn natuurlijk ook de doorgroeimogelijkheden die ik kreeg die me bij het bedrijf hebben gehouden.

Reacties

    Plaats een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.