Ga door naar hoofdcontent
Artikelen‘We willen niet dat bewoners bang worden voor hun buren, maar ze helpen’

‘We willen niet dat bewoners bang worden voor hun buren, maar ze helpen’

Maandag 13 augustus 2018Afbeelding ‘We willen niet dat bewoners bang worden voor hun buren, maar ze helpen’

Met circa 32.000 woningen heeft woningcorporatie Woonbedrijf maar liefst een kwart van de Eindhovense woningvoorraad in bezit. De stad is opgedeeld in zeven stadsdelen, waar Stratum er een van is. Koj Koning is namens Woonbedrijf de districtsmanager van dit stadsdeel en zet zich in voor het beheer van de bestaande woningen en de ontwikkeling van nieuwe woningen. In dit interview vertelt ze over haar werkzaamheden, over manieren om buurtbewoners elkaar meer te laten helpen en hoe de studie sociale geografie van pas komt in haar werk.

Deel I: Stratum

Je bent districtsmanager van het Eindhovense stadsdeel Stratum, wat voor gebied is dat?
Eindhoven is als het ware opgedeeld in taartpunten en Stratum is  het stadsdeel in het zuidoosten. Naast Stratum heb je nog Centrum, Gestel, Strijp, Woensel-Noord, Woensel-Zuid en Tongelre. Stratum is het district met de oudste woningvoorraad. Het kenmerkt zich door allemaal buurtjes met elk een eigen karakter. Het beeld dat de meeste Eindhovenaren over Stratum hebben, is dat het wel een leuke plek is om te wonen. Het is een levendig gebied en veel mensen associëren het ook met Stratumseind, het uitgaansgebied – maar het strekt zich natuurlijk veel verder dan dat.

Stratum ligt in het zuidoosten van Eindhoven.

Kenmerkt Stratum zich door een relatief hoog percentage sociale huurwoningen?
In de basis kenmerkt heel Eindhoven zich door een hoog percentage sociale huurwoningen. Een kwart van alle woningen in de stad is van Woonbedrijf en dat heeft grotendeels te maken met de historie van Philips, die wegens snelle groei vroeger voor haar werknemers heel veel woningen neerzette via Woonstichting Hhvl. Die woningen zijn op een gegeven moment overgegaan in wat nu Woonbedrijf is. In 2005 kwam er bovendien een fusie met woningcorporatie SWS, wat betekende dat een op de vier woningen in de stad nu in handen van Woonbedrijf is. Tel daar de andere corporaties bij op, dan zie je dat Eindhoven heel veel sociale huur heeft: ongeveer 39 procent.

Deel II: Districtsmanager

Wat houdt de functie van districtsmanager precies in?
Het is een hele brede functie. Ik geef leiding aan een team van ongeveer twaalf tot vijftien personen. Met dat team zijn we verantwoordelijk voor alles wat met het beheer en de ontwikkeling van onze woningen in dat stadsdeel te maken heeft. Binnen het team vallen zowel de woningverhuur, de incasso, maar ook de sloop-nieuwbouwplannen en revitaliseringsprojecten. Ook het maken van wijkvisies hoort bij mijn functie als districtsmanager. Ik hoef natuurlijk niet alles zelf uit te voeren, dan zou ik een Wonderwoman moeten zijn, maar dat doen we met z’n allen. Zorgen dat het daadwerkelijk gebeurt is wel mijn eindverantwoordelijkheid.

Hoe zorg je dat het daadwerkelijk ‘gebeurt’?      
Mijn team en ik moeten bijvoorbeeld nadenken over wat voor onderhoud er moet plaatsvinden in onze woningen, ze moeten er namelijk te allen tijde wel netjes bijstaan. Bij Woonbedrijf hebben we daarvoor een afdeling ‘planmatig onderhoud’ die de conditiemetingen van de woningen doet en vervolgens een voorstel inlevert voor de ingrepen die ze moeten doen in het komende jaar. Ik moet daar dan als districtsmanager vervolgens officieel opdracht voor geven. De uitvoering zelf ligt bij het projectteam.

‘Ik hoef natuurlijk niet alles zelf uit te voeren, dan zou ik een Wonderwoman moeten zijn. Zorgen dat het daadwerkelijk gebeurt is wel mijn verantwoordelijkheid.’

Hoe houd jij het overzicht als je takenpakket zo breed is?
Mijn agenda zit ongelooflijk vol, ik vlieg van de ene locatie naar de andere. Ik probeer wel altijd voldoende tijd te maken om daadwerkelijk ‘buiten’ met onze huurders te praten. Dat kan uiteraard niet elke dag, maar ik moet wel in de gaten houden of we goed werk verrichten. Daarvoor lenen social media zich ook heel goed, want op de Facebookpagina’s van een buurt zie je bijvoorbeeld heel snel als er wat aan de hand is – dan ontploft die groep bij wijze van spreken. Naast de huurders moet ik natuurlijk  op de hoogte blijven van wat mijn collega’s aan het doen zijn, maar wat helpt is dat we dichtbij elkaar zitten op kantoor: we horen elkaar werken. Soms vang ik een telefoongesprek op en denk ik: oh oh, wat is hier gaande? Gelukkig hoor ik ook vaak positieve signalen. Onze medewerkers krijgen regelmatig kleine presentjes of een fles wijn als een huurder ontzettend blij is met een nieuwe of opgeknapte woning. Ik vind het fantastisch dat we onze huurders zo gelukkig kunnen maken met zoiets essentieels als een huis. Dat is het mooie aan ons werk: we hebben een schaars goed te verdelen en dat moeten we zo goed en eerlijk mogelijk doen. We kunnen mensen daar zielsgelukkig mee maken en dat is wat ons werk het leukste maakt.

Boulevard Zuid
Havenhof – juni 2018

Kun je een project uitlichten dat jullie momenteel in een van jullie buurten in Stratum hebben lopen?
Ik ben momenteel bezig met Schuttersbosch, een wijkje waar oude ‘noodwoningen’ staan van net na de Tweede Wereldoorlog. Dat waren een soort bouwpakketten die Philips had gekocht na de oorlog in ruil voor onder andere radio’s en andere apparatuur waar veel vraag naar was. Er was zo’n enorme groei in het aantal werknemers bij Philips, dat er razendsnel woningen bij moesten komen. De bedoeling was dat die woningen er slechts 25 jaar zouden staan, maar je raadt het al: die staan er nog steeds. De mensen die er wonen zijn erg gelukkig met hun woning, wonen er vaak al decennialang en willen er het liefste nooit meer weg. Toch komen er nu veel woningen vrij door onvermijdelijke oorzaken: de bewoners worden oud, komen te overlijden of gaan naar verzorgingstehuizen. Die vrijkomende woningen moeten we normaal gesproken weer vullen, maar dit zijn woningen die je niet meer kunt renoveren – ze vallen bijna uit elkaar. We gaan hier uiteindelijk nieuwe huurwoningen realiseren, met aandacht voor de leefbaarheid voor zittende huurders.

In een andere wijk gaat het juist puur over het verduurzamen van de woningen. We willen de woningen daar een beter energielabel geven. Dat zijn ook interessante vraagstukken, aangezien de huurders zich vaak helemaal niet bezighouden met de mate van duurzaamheid van hun woning – zij maken zich over hele andere zaken druk.

Deel III: Inclusieve buurten

Waar maken de huurders zich dan vooral druk om?
Dat er veel ‘gekkies’ in de buurt wonen; dat de buurman raar doet bijvoorbeeld. Of dat ze zich ’s avonds op straat niet veilig voelen. Dat zijn ook zaken die onze aandacht vragen. We hebben allerlei projecten lopen waarbij eigenlijk de vraag is: als er iets is met je buurman of –vrouw, wat kun je dan als buurtbewoner zelf doen? Dat gaat dus over het vergroten van het ‘absorptievermogen’ van een wijk. We willen dat buurtbewoners niet bang worden voor hun buren maar juist een beetje kunnen helpen. Bijvoorbeeld als ze aan het dementeren zijn en daardoor verward gedrag vertonen, of dat ze psychisch kwetsbaar zijn en er één keer in de zoveel tijd helemaal doorheen zitten. Dat zijn vraagstukken die veel aandacht vragen van mijn team.

Hoe willen jullie daarop sturen?
We willen dergelijke persoonlijke ‘problemen’ beter bespreekbaar maken en zorgen dat de buurt functioneert als een inclusieve buurt in plaats van een buurt waar iedereen denkt: nou, deze lastpakken moeten maar weg. De realiteit is namelijk dat ze niet weggaan. De samenleving gaat ze namelijk niet allemaal achter hekken in een bos ver wegstoppen. We zoeken daarom naar slimme oplossingen, samen met bewoners, hoe we in een buurt kunnen zorgen dat het wél goed gaat. Als voorbeeld: iedereen heeft een kaart in de meterkast waarop staat wie je moet bellen als je gas ruikt, maar er staat nergens wat je moet doen als je buurman verward gedrag vertoont. Zo ‘basic’ kan een oplossing soms wel zijn! Zorgen dat mensen bij de juiste hulpverleners terechtkomen. Gespecialiseerde hulpverleners staan er niet elke dag naast – de buren daarentegen wel. We willen de buurt daarom in een signalerende – of misschien zelfs een helpende – rol brengen.

‘We willen dat bewoners niet bang worden voor hun buren, maar juist kunnen helpen.’

En lukt dat?
We zijn positief verrast hoeveel mensen in onze buurten aangeven graag mee te willen helpen, maar niet weten hoe ze dat moeten doen. We zoeken daarom manieren om informatie te geven waarbij ze die ook daadwerkelijk vinden en lezen. We plaatsen nu bijvoorbeeld informatie in een schoolkrant, omdat we erachter zijn gekomen dat ouders die wél lezen. Folders worden daarentegen vaak direct weggegooid.

>> Zeer recent schreef gastredacteur Daniëlle, die stage loopt bij Woonbedrijf en een directe collega is van Koj, over de aanpak met betrekking tot ‘bijzondere buren’. Dit artikel is hier te lezen.

Organiseren jullie ook bijeenkomsten om de buurtbinding te vergroten?
Dat doen we in principe al heel lang. We zijn dat momenteel aan het veranderen naar andere vormen waarbij we dat niet zelf organiseren, maar waarbij de bewoners dat doen. Daarom hebben wij het Buurtfonds in het leven geroepen en daar kunnen bewoners een beroep op doen als zij een goed idee hebben dat ze verder uit willen werken. Vervolgens willen we diegene koppelen aan een (social) designer –  waar we er in deze stad natuurlijk heel veel van hebben – die mee gaat denken. Die projecten hebben in hun aard weliswaar vaak nog een ontmoeting, maar zijn veel slimmer vormgegeven dan de simpele buurtbarbecue van vroeger.

Deel IV: Van de gemeente naar een corporatie

Hoe komt sociale geografie en planologie van pas in jouw werk?
Mijn afstudeerrichting tijdens de studie was GIS. Als ik kijk hoe vaak ik kaartjes maak of laat maken van locatie-informatie over onze buurten, dan komt dat zeker van pas. We benaderen heel veel informatie, zoals betalingsachterstanden en dergelijke, op het niveau van een buurt of wijk. Dat denken in kaartlagen zit nog altijd in me. En als geograaf denk ik dat je heel vaak buiten de lijntjes denkt. Ik heb ook vaak samen met een team van stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten en verkeersexperts woonwijken ‘verzonnen’ en dan merk ik dat ik allergisch word als er een stippellijntje staat om het plangebied en er niet verder dan dat lijntje wordt gekeken. Dan denk ik: de werkelijkheid reikt verder dan dat. De keuzes die je maakt voor je plangebied hebben ook consequenties voor het gebied daarbuiten en ik probeer dat mee te nemen in het plan. Ik probeer in verschillende schaalniveaus te denken, door bijvoorbeeld ook heel erg goed te kijken naar het type mensen dat er in en om het plangebied woont. Demografie liegt niet. Ik neem dus heel veel facetten van geografie mee in mijn werk.

Was het werken bij een woningcorporatie iets dat je vroeger al voor ogen had of ben je daar ‘gewoon’ in verzeild geraakt?
Nee, dat had ik niet direct voor ogen. Mijn eerste baan was bij de gemeente Roosendaal. Daar heb ik weilanden volgebouwd. Mijn tweede baan was bij de gemeente Eindhoven. Daar had ik al gauw door dat die weilanden wel op waren en dat de daadwerkelijke opgave in het bestaand stedelijk gebied lag en daar ben ik in de aanpak van achterstandswijken terechtgekomen – daar beleid voor maken en plannen maken samen met bewoners. Toen ik jaren later bij Woonbedrijf terechtkwam, dacht ik eerst nog dat we bij de gemeente een goede entree hadden en veel wisten over wijken, maar na drie weken bij een corporatie merkte ik pas écht wat veel informatie van wijken hebben betekent. Corporaties hebben ongelooflijk veel informatie. En dan al helemaal Woonbedrijf, vanwege het grote aantal woningen.

‘Ik merk dat ik allergisch word als er een stippellijntje staat om het plangebied en er niet verder wordt gekeken. De werkelijkheid reikt verder dan dat.’

Wat zou jij als advies geven aan jonge geografen en planologen die aan het begin van hun carrière staan en nog helemaal niet weten waar ze naartoe willen?
Lees de krant! Als ik kijk naar waar ik elke dag mee bezig ben, dan zijn dat dingen die jij elke dag in de krant kunt lezen. Of dat nou gaat over een verwarde man of over polarisatie en radicalisering of heel iets anders, een nieuwe Woningwet bijvoorbeeld, al die berichten hebben een geografische weerslag. Als je je overal bij afvraagt hoe het eruitziet en waarom dat daar gebeurt, dan kun je daar lessen uit trekken. Neem bijvoorbeeld de vorig jaar volledig uitgebrande flat met social housing in Londen. Waarom zitten die voormalige flatbewoners na een jaar nog steeds in een hotel? Dat is niet omdat die corporatie in Groot-Brittannië hun administratie niet op orde heeft, maar omdat het gebouw in een buurt staat waar al het omringende vastgoed door gentrification zo verschrikkelijk duur is dat er in diezelfde wijk helemaal geen plek meer voor die oude bewoners is. Het type huis dat ze nodig hebben bestaat daar niet meer, door gentrification en vastgoedspeculatie. Zulke vragen aan je zelf blijven stellen, maakt dat je nieuwsgierig blijft en dat je blijft leren en inziet hoe het beter kan.

Reacties

    Plaats een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.